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ECFA雖有利於海峽兩岸商業(yè)活動的增加，預(yù)計未來3~5年內(nèi)北市商辦租金行情將加速上漲，不過，長期來看，臺灣政策和法規(guī)方面的不確定性，以及文化差異，將可能給大陸赴臺的房地產(chǎn)投資者帶來一定的風(fēng)險。
戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅表示，2010年6月，大陸和臺灣正式簽訂《海峽兩岸經(jīng)濟合作框架協(xié)定》(ECFA)，這是海峽兩岸之間一個具有歷史意義的貿(mào)易協(xié)定，旨在降低雙邊貿(mào)易關(guān)稅。這標(biāo)誌著兩岸經(jīng)濟關(guān)係由此站上新的起點，跨入了互利雙贏，合作發(fā)展的“ECFA新時代”。ECFA本質(zhì)上是一個關(guān)稅削減協(xié)定，但它對臺灣房地產(chǎn)市場仍會產(chǎn)生一定的影響。
儘管，ECFA涵蓋3大方面:(1)削減關(guān)稅;(2)保護臺灣企業(yè)在大陸的利益;(3)保護臺灣的智慧財產(chǎn)權(quán)。但戴德梁行表示，只有第1部分對臺灣房地產(chǎn)市場有較大的影響和意義。根據(jù)ECFA中的條款，大陸同意在2011~2013年之間，對目前539種臺灣進(jìn)口商品所徵收的關(guān)稅分階段實行關(guān)稅減免，並在最終實現(xiàn)零關(guān)稅。
例如，從2011年初開始，這539種商品中的72項的進(jìn)口關(guān)稅從低於 5%的水準(zhǔn)降至零關(guān)稅。其餘的437種商品目前的關(guān)稅水準(zhǔn)在5.5~15%，這部分關(guān)稅將在2013年初開始全部免除。而臺灣也會按上述時間表減免目前對來自大陸的267種商品所徵收的關(guān)稅。
戴德梁行認(rèn)為，ECFA對GDP增長並不會起到立竿見影的效果，而是對經(jīng)濟增長有潛在的推動作用，因為它可以擴大臺灣的出口。在ECFA之前，臺灣沒有加入任何一項地區(qū)性自由貿(mào)易協(xié)定，導(dǎo)致臺灣企業(yè)喪失了很多機會，因而使得島內(nèi)經(jīng)濟從全球經(jīng)濟危機中的復(fù)蘇慢於周邊地區(qū)。
臺灣官方認(rèn)為，該協(xié)定預(yù)計會使臺灣的GDP增加1.7個百分點，同時在未來7年內(nèi)，會給臺灣帶來89億美元的外商直接投資。不過，ECFA對整個臺灣經(jīng)濟的拉動和實質(zhì)的影響還需要幾年的時間才能夠真正顯現(xiàn)出來。
紀(jì)言迅指出，ECFA最直接的影響就是刺激了房地產(chǎn)炒作行為。這是因為許多臺灣民眾預(yù)估該貿(mào)易協(xié)定將帶動大陸買家和資本流入島內(nèi)，對於房價具有潛在利好作用。在2010年ECFA談判期間，臺北的房價就出現(xiàn)了飆升。不過，撇開主觀感覺良好的因素，房價的上漲還受到其它多種因素比如低利率的推動。但臺灣政府也已逐漸針對房地產(chǎn)市場制定相關(guān)法律限制投機炒作行為。
儘管人們普遍認(rèn)為，削減關(guān)稅將有助於更多的臺灣產(chǎn)品進(jìn)入廣闊的大陸市場，由此而帶來的商貿(mào)活動將會產(chǎn)生更多的商業(yè)地產(chǎn)需求，2010全年寫字樓租金的增長總體上是平穩(wěn)的。同時，臺灣經(jīng)濟在全球危機之後也已經(jīng)步入恢復(fù)階段。戴德梁行預(yù)計，受需求急劇上升而推動房價和租金快速上漲的可能性較小。
目前還很難說商業(yè)活動的增加多大程度上是由ECFA驅(qū)動的，多大程度上是來自總體經(jīng)濟的改善。不過在今後3~5年內(nèi)，隨著ECFA的逐步落實以及貿(mào)易量的增加，經(jīng)濟聯(lián)繫的增強以及跨境投資活動的增加會不斷吸引更多的大陸企業(yè)進(jìn)入臺灣，首當(dāng)其衝的就是銀行業(yè)。 ? 2010年末，已有多家大陸企業(yè)，如中鋼、交通銀行、中化等，都在臺北的CBD信義區(qū)設(shè)立了代表處。隨著越來越多的大陸產(chǎn)品進(jìn)入臺灣，今後3~5年內(nèi)，大陸企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)租賃活動會不斷增加?？傊鞯铝盒蓄A(yù)計，隨著ECFA的持續(xù)作用和影響，臺灣商辦市場的發(fā)展在今後3~5年內(nèi)將有快速增長。因此，高端住宅市場也會從進(jìn)入臺灣的大陸企業(yè)的需求中受益，預(yù)計3~5年內(nèi)，高端住宅的租金會和商辦市場一同攀升。
不過，就房地產(chǎn)投資市場來說，目前商業(yè)地產(chǎn)的主要投資者還是大型本地企業(yè)，例如保險公司。儘管一部分大陸基金已經(jīng)通過向大陸募集資金的臺灣企業(yè)、香港企業(yè)或者海外企業(yè)等管道變相進(jìn)入了臺灣市場，但是戴德梁行目前為止還沒有任何具有大陸背景的投資者的詳細(xì)記錄。
由於ECFA目前只是局限於關(guān)稅減免的範(fàn)疇，並沒有涉及融資和所有權(quán)等問題，因此以上說的這種情況還會繼續(xù)存在，陸資入島仍然還有不少問題尚待解決。
至於，長期影響方面，戴德梁行展望今後5~10年，隨著大陸逐步成為臺灣最大的交易夥伴，臺灣的經(jīng)濟將有進(jìn)一步融入大陸的趨勢，因為大陸的經(jīng)濟將持續(xù)增長，而其影響力也將不斷擴大。大陸企業(yè)和品牌在臺灣佔有一席之地將會成為常態(tài)。ECFA未涉及的法規(guī)限制和行政管理問題將可能逐步放寬，以便為更多的大陸投資放行。
這種擴張和融合的結(jié)果會對商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場起到實質(zhì)性的推動作用，這和香港過去10年所發(fā)生的情況有相似之處。頂級商辦和高端住宅將會出現(xiàn)旺盛的需求，尤其是核心地段。
不過，由於兩岸歷史上的相互隔離，還需要克服很多政治、法規(guī)和行政方面的障礙。臺灣有很多人擔(dān)心，貿(mào)易的自由化將會損害島內(nèi)一些權(quán)益的控制權(quán)。這種擔(dān)憂為進(jìn)一步放寬貿(mào)易和服務(wù)限制的談判帶來了無休止的政治爭論和行政措施方面的拖延，而臺灣歷年的頻繁選舉也會影響到政策的持續(xù)性。
即便從更微觀的層面看，未來大陸資金的房地產(chǎn)投資和所有權(quán)的相關(guān)管理規(guī)定和法規(guī)也需要加以明確。在進(jìn)一步擴大ECFA的範(fàn)圍或簽訂其他對於擴大經(jīng)濟合作至關(guān)重要的雙邊協(xié)定之前，上述問題都有待解決。
戴德梁行認(rèn)為ECFA是兩岸之間增強經(jīng)貿(mào)聯(lián)繫的一個起點。很多談判還在進(jìn)行中，而且貿(mào)易協(xié)定中的很多內(nèi)容還有待落實。因此，它給臺灣經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場究竟能帶來哪些好處還要經(jīng)過3~5年 的觀察。長期來看，大陸投資者對臺灣房地產(chǎn)市場是否有信心還要取決於臺灣方面是否願意向大陸開放投資而無自主權(quán)旁落之憂。
此外，這還取決於大陸企業(yè)對於臺灣市場風(fēng)險的主流態(tài)度。政治格局的多變、市場情況生疏、對融資方面的擔(dān)心以及兩岸之間的文化差異，都可能會給他們在臺灣臵業(yè)或進(jìn)行專案開發(fā)帶來障礙。
戴德梁行對於臺灣是否有足夠能力成為大陸企業(yè)赴海外融資的跳板持保留態(tài)度，因為臺灣的金融市場暫且不具備像香港和新加坡等市場那樣的自由度和透明度。但整體而言，基於ECFA的啟動所帶來的積極影響，戴德梁行對不斷改善的海峽兩岸之間貿(mào)易關(guān)係的長期前景持謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度。
| 短期(12個月) | 中期(3~5年) | 長期(5~10年) |
頂級商辦 | 租金穩(wěn)定 | 租金上漲，空置率降低 | 需求繼續(xù)擴張 |
豪宅 | 投機暫時推動價格上漲 | 租金和價格上漲 | 租金和價格平穩(wěn)上漲 |
驅(qū)動因素/風(fēng)險 | 經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn) | ECFA會帶來更多來自大陸的經(jīng)貿(mào)活動、住戶與需求 | 經(jīng)濟融合態(tài)勢持續(xù)，但政策不確定性依然存在 |
